زمزمه‌های فروش متری مسکن حدود یک سال و نیم است که به گوش میرسد و درحالی به مرحله اجرا نزدیک می شود که گفته شده در این بازار مردم می توانند به منظور حفظ ارزش پول خود در مقابل تورم، اوراق مسکن از بورس کالا خریداری کنند.
وزارت راه‌وشهرسازی درنظر دارد صندوق‌های زمین و ساختمان که هم‌اکنون به صورت محدود از طریق ۴ تا ۵ شرکت بخش خصوصی فعالیت میکنند را گسترش دهد. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه‌وشهرسازی درباره این صندوق‌ها گفته بود که عرضه پروژه‌های مسکن در بورس کالا ضمن اینکه سوددهی مناسبی برای سرمایه‌گذاران دارد، به تولید و عرضه مسکن کمک خواهد کرد
عرضه متری مسکن چیست؟
علیرضا ناصرپور معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران نیز در خصوص نحوه اجرایی شدن طرح پیش فروش متری مسکن از طریق انتشار اوراق سلف موازی استاندارد می‌گوید: در این طرح شرکت سازنده و انبوه ساز و یا هر مجموعه‌ای که در حال ساخت مسکن است می‌تواند با هدف تامین مالی و حتی فروش ملک اقدام به انتشار اوراق سلف موازی استاندارد کند که این اوراق قابل تحویل در سررسید است یعنی فرد می‌تواند در سررسید به ازای متراژهای معینی که تعیین شده، اوراق را تامین کرده و اقدام به تحویل گرفتن واحد مسکونی کند؛ مثلا اگر قرار است ۸۵ متر تحویل بگیرد باید بتواند به آن تعداد اوراق تامین کند و یا اینکه اوراق را در سررسید با سود مشخصی که در نظر گرفته شده است تسویه نقدی کند.
ناصرپور اضافه کرد: علاوه بر این می‌توان با قرار دادن اوراق اختیار خرید و فروش تبعی روی اوراق، ریسک ناشر و همچنین ریسک خریدار را مدیریت کرد لذا تمامی اقداماتی که روی اوراق سلف موازی استاندارد قابل پیاه سازی است، روی این اوراق هم قابلیت اجرایی دارد.
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالا به مزایای اجرایی شدن این طرح در قالب اوراق سلف موازی استاندارد اشاره کرد و گفت: اگر برای این طرح، اوراق سلف موازی بدون اختیار خرید تبعی تعریف شود، پوشش ریسک را در اختیار خریدار اوراق قرار می‌دهد به طوری که اگر خریدار نمی‌تواند کل واحد را یکجا خریداری کند، می‌تواند متراژ مورد نظر خود را بخرد و مابقی را به مرور خریداری کند و اگر هم نتوانست به آن تعداد تامین کند می‌تواند در سررسید اوراق را در بازار به قیمت روز به فروش برساند و پولش را تحویل بگیرد که اگر در این مدت افزایش قیمتی در ملک صورت گرفته باشد، روی این اوراق خودش را منعکس خواهد کرد.
وی همچنین در خصوص استانداردسازی متراژ‌ها توضیح داد و گفت: این طرح در پروژه‌های انبوه سازی اجرایی شده و استاندارد سازی آن به این صورت است که معمولا یک متراژ پایه داخل یک ساختمان در نظر گرفته شده و قیمت اوراق سلفی که منتشر می‌شود بر مبنای واحد پایه خواهد بود و در سررسید اگر کسی بخواهد واحد دیگری را تعیین کند، صرف و کسر متراژ واحد‌های دیگر بر مبنای واحد پایه تعیین می‌شود که این موضوع قبل از انتشار نیز در امیدنامه ذکر می‌شود.
به گفته‌ی ناصرپور یکی از اهداف اجرایی شدن این طرح این است که در شرایط تورمی بتواند به خانه دار شدن مردم و خریداران مسکن کمک کند، ضمن اینکه برای سازندگان انبوه مسکن نیز روش مناسب تامین مالی به شمار می‌رود.
ویژگی‌های فروش متری مسکن در بورس
این صندوق‌ها با آنچه تحت عنوان بورس املاک و مستغلات شناخته می‌شود و اواخر مردادماه با عرضه یک واحد تجاری توسط شرکت عمران شهر جدید پردیس وارد مرحله اجرا شد، متفاوت است. در بورس املاک، دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی و بانک‌ها برای فروش در بازار سرمایه عرضه می‌شود، اما فروش متری مسکن در واقع جذب سرمایه‌های خرد برای اجرای پروژه‌های مسکونی و راهسازی است. سهامداران می‌توانند با خرید سهام که به صورت متری عرضه می‌شود، در پایان پروژه سود تحقق‌یافته را دریافت کنند یا در صورت خرید کل یک واحد مسکونی، آن را به تملک خود درآورند.
بر این اساس با کمک این ابزار مالی بورس کالا که اوراق سلف مسکن نام دارد، ارزش تمام‌شده ساخت یک واحد یا یک پروژه، تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار می‌شود و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه می‌شود. در این بازار مردم می‌توانند به منظور حفظ ارزش پول خود را در مقابل تورم، اوراق مسکن از بورس کالا خریداری کنند.
بر این اساس به نظر میرسد قرار است ارزش تمام‌شده ساخت یک واحد یا یک پروژه تبدیل به ورقه‌های کوچک بهادار و در بازار توسط انبوه‌ساز عرضه شود.
مزیت‌های فروش متری مسکن
خرید متری مسکن در قالب ابزار مالی در بورس کالای ایران، می‌تواند پاسخ مناسبی به همه افرادی باشد که برای حفظ دارایی‌های نقد خود به دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند، اما وسع آنها به اندازه‌ای نیست که بتوانند یک ملک را به‌طور کامل خریداری کنند.
حمید میرمعینی کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با کالاخبر درخصوص راه‌اندازی بازار متشکل مسکن در بورس کالا اظهار کرد: نظام‌مند و قاعده‌پذیر کردن بازار مسکن از اهمیت بسزایی برخوردار است و باعث می‌شود به دور از هیجانات کاذبی که در بازار عادی مسکن وجود دارد، قیمت ملک شفاف و براساس عرضه و تقاضای واقعی در بورس کالا کشف شود.
وی افزود: خرید متری مسکن به‌عنوان یک ابزار مالی نوین در بورس کالا می‌تواند پاسخ مناسبی به کسانی باشد که برای حفظ دارایی‌های نقد خود به دنبال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند، اما وسع آنها به اندازه‌ای نیست که بتوانند یک ملک را به‌طور کامل خریداری کنند. از سوی دیگر این بازار می‌تواند یک فرصت عالی و بی‌نظیر برای تامین مالی پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن به شمار آید، بنابراین این ابزارمالی ارائه شده در بورس کالا می‌تواند یک بازی برد-برد هم برای متقاضیان و هم برای انبوه‌سازان مسکن به شمار آید.
میرمعینی تصریح کرد: معاملات متری مسکن موجبات آن را فراهم می‌کند تا مسکن به دلیل امکان سرمایه‌گذاری با سرمایه‌های خرد با تعدیل مناسب قیمتی مواجه شود؛ اتفاقی که اگر رخ دهد، بسیار مبارک است و می‌تواند بازار مسکن را به سوی ثبات و تعادل رهنمون سازد.
این کارشناس بازار سرمایه بیان کرد: باید از تدوین قوانین خلق‌الساعه در این طرح به‌طور کامل جلوگیری شود، تا آن را با مشکل روبه‌رو نکند، زیراکه این بستر یک فرصت ایده‌آل است تا از طریق بورس کالا، بازار مسکن ساماندهی شود و مسکن را از وضعیت سفته‌بازانه و سرمایه‌ای، به کالایی که مورد نیاز آحاد جامعه است، ولی امروز واسطه‌گری در آن رواج دارد، تبدیل کند. وی اضافه کرد: بورس کالا می‌تواند دسترسی مردم به مسکن انبوه‌ساز که به‌طور طبیعی ساخت آن اقتصادی و با صرفه است را تسهیل کند و از این طریق فاصله عرضه‌کننده و متقاضی نیز بسیار کوتاه خواهد شد که این امر موجب آن می‌شود، مردم با قیمت مناسب‌تری به مسکن دست پیدا کنند.
قیمت مسکن در ۵سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته است
اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که در پنج‌سال گذشته قیمت مسکن چندبرابر شده است، گفت: «قیمت مسکن در پنج‌سال گذشته بیش از ۲۰۰ برابر افزایش یافته است. این افزایش قیمت‌ها در کلانشهرها و به‌ویژه تهران بسیار زیاد بوده است. همانطور که این افزایش قیمت در سایر زمینه‌ها از جنس دارایی و کالاهای مصرفی نیز رخ داد.»
او با تأکید بر اینکه نمی‌توان مسکن را از سایر مولفه‌های اقتصادی جدا دانست، افزود: «آنچه که قیمت بیش از اندازه مسکن را غیرقابل تحمل می‌کند، دو موضوع است؛ اول آنکه برای سکونت در یک واحد مسکونی، حداقل باید عدد ۵۰متر را شاخص قرار دهیم که با توجه به افزایش قیمت‌ها، رقم بسیار بزرگ خواهد شد و از همه مهمتر اینکه، مسکن به‌عنوان سرپناه است و به همین دلیل باید از نظر اجتماعی، فرهنگی، خانوادگی مورد توجه قرار گیرد.»
به گفته او، ممکن بود اگر کالای مصرفی چنین افزایش قیمتی را تجربه می‌کرد، به راحتی می‌شد برای آن جایگزینی انتخاب کرد و آن را حذف کرد. درحالی که در مورد مسکن هیچ جایگزینی نمی‌توان یافت. از این منظر نیز مسکن کالای بسیار پراهمیتی است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در خصوص ارایه میانگین متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی گفت: «مبنای محاسبه قیمت‌های مسکن آن چیزی است که در بازار اتفاق افتاده و معامله شده است که این معاملات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات (سامانه کد رهگیری) ثبت شده است. تمامی معاملاتی که در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود، از طریق این سامانه در اختیار وزارت راه‌وشهرسازی قرار می‌گیرد و محاسبه متوسط قیمت‌ها از این طریق محاسبه می‌شود. بدین معنا دادههای پِرت از کل داده‌ها حذف و میانگین قیمت‌های واقعی ملاک محاسبه قرار می‌گیرد.»
اصلانی یادآور شد: «تا به حال فقط قیمت‌های شهر تهران به‌عنوان قیمت مبنا برای بخش مسکن محاسبه و اعلام می‌شد. در آماری که به تازگی منتشر شده است، آمار خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق یک و سه شهر تهران از آمار متوسط میانگین قیمت مسکن خارج شده است و با این کار ۱۰میلیون کاهش قیمت را داشتیم.»
او در بیان دلایل حذف مناطق یک و سه از محاسبه متوسط قیمت خریدوفروش هر مترمربع واحد مسکونی گفت: «به دلیل اینکه، این مناطق، مناطق ویژه‌ای هستند از آمار حذف شدند. بالاترین قیمت‌های واحد مسکونی در منطقه یک شهر تهران است. وقتی قیمت خریدوفروش در منطقه یک اعلام می‌شد، به‌عنوان نمونه،مناطق ۱۷ و ۱۸ شهر تهران، و سایر مناطق سعی می‌کردند قیمت‌ها را با بالاترین منطقه تعدیل کنند و اثر روانی بر اذهان عمومی می‌گذاشت و می‌گذارد.»
پیش فروش متری مسکن به خانه دار شدن جوانان کمک می کند
محمدرضا پورابراهیمی، نماینده مردم در مجلس یازدهم از عملیاتی شدن طرح پیش فروش متری مسکن در بورس کالای ایران استقبال کرد و گفت: در شرایطی که امروز همه اقشار جامعه توانایی خرید مسکن را ندارند و نوسان شدید قیمت در این حوزه، بازاری آشفته را ایجاد کرده است، بورس کالا به عنوان مکانیزمی در راستای پیشبرد اهداف اقتصادی طرح پیش فروش متری مسکن را ارائه کرده است که با توجه به آن می توان چشم انداز روشنی را در بازار مسکن پیش بینی کرد.
پورابراهیمی نماینده مردم کرمان و راور در یازدهمین دوره مجلس شورای اسلامی گفت: طرح پیش فروش متری مسکن اقدامی است که در تمام دنیا شبیه به آن اجرایی شده و یکی از شیوه های سودمند در راستای ایجاد تعادل منطقی در حوزه مسکن است.
وی افزود: یکی از بهترین اقداماتی که می تواند از سوی بورس کالا به عنوان یکی از ارکان بازار سرمایه اجرایی شود، طرح پیش فروش متری مسکن با همکاری وزارت راه و شهرسازی است که با اجرای این طرح، منابع اندک به بخش تولید و ساخت و ساز مسکن هدایت خواهد شد و از طرف دیگر می توانیم سرمایه گذاران را برای اجرای عملیات اقتصادی در حوزه مسکن تشویق کنیم.
پورابراهیمی اظهار داشت: اوراق عرضه واگذاری متری مسکن فرصتی است که به خریداران اجازه سرمایه گذاری می دهد و در کنار آن اگر انتفاعی هم وجود دارد فرد می تواند نسبت به سهم سرمایه گذاری ازآن بهره مند شود.
به گفته نماینده مردم در مجلس یازدهم، کلیت این طرح قابل قبول است و ابزارهای مورد نیاز آن هم در بورس کالا وجود دارد و برای آغاز آن، فقط کافی است که وزارت راه و شهرسازی آن را براساس مکانیسم بورس کالا عملیاتی کند.
پورابراهیمی با تاکید بر اینکه این طرح فرصتی برای خانه دار شدن جوانان است، گفت: سرمایه گذاران با توجه به میزان سرمایه خود می توانند پس از انتشار اوراق سلف موازی مسکن در بورس کالا به اندازه سرمایه خود چند متر مسکن خریداری کنند و در موعد سررسید نیز امکان تحویل مسکن براساس متراژهای مشخص شده یا تسویه نقدی وجود خواهد داشت که این روش در شرایط آشفته بازار مسکن، حمایتی از قشر جوان و خانه دار شدن آن ها خواهد کرد.
